Une déclaration d’occupation devient obligatoire pour chaque bien immobilier, sous peine d’amende. La durée minimale de location imposée aux propriétaires-bailleurs évolue, tandis que certaines villes appliquent des restrictions inédites sur les loyers. Des aides à la rénovation énergétique disparaissent, mais de nouveaux dispositifs fiscaux ciblés apparaissent.
Les diagnostics techniques s’alourdissent, intégrant désormais des critères jusque-là non exigés. Certaines transactions immobilières resteront bloquées sans conformité à ces nouvelles règles. Les délais pour se mettre en règle sont resserrés, sans mesure transitoire, y compris pour les acquisitions récentes.
2025, une année charnière pour les propriétaires : panorama des grands changements
La loi de finances 2025 vient chambouler l’équilibre du secteur immobilier. Parmi les mesures phares, la fiscalité de la location meublée subit une transformation majeure : à partir de cette année, les amortissements déduits en LMNP devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d’une revente, sauf pour les logements étudiants, seniors ou EHPAD. Résultat : de nombreux investisseurs voient leurs plans bousculés et doivent repenser la rentabilité de leurs biens, voire remettre en question leur stratégie d’investissement locatif.
Dans le même temps, le dispositif Loc’Avantages prend un nouveau souffle et se prolonge jusqu’en 2027. Louer à un tarif modéré dans le cadre d’une convention avec l’Anah permet d’obtenir une réduction d’impôt. Ce levier fiscal mérite d’être étudié, surtout dans le contexte actuel de crise du logement. A contrario, l’avantage fiscal lié à l’adhésion à un OGA disparaît. La SCI, quant à elle, perd de son attrait face au régime LMNP, notamment à cause d’une fiscalité plus lourde et d’une double imposition accrue.
Voici un aperçu des autres mesures qui marquent le paysage immobilier :
- Le PTZ s’ouvre à tous les logements neufs jusqu’en 2027, y compris en dehors des grandes villes.
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) peuvent grimper localement de 0,5 point, à l’exception des primo-accédants qui échappent à cette hausse.
- Le budget de MaPrimeRénov’ baisse à 2,1 milliards d’euros, ce qui limite l’accès aux aides à la rénovation énergétique.
Dans les zones tendues, le climat réglementaire se durcit : nouvelles restrictions sur la location touristique, évolution du seuil de franchise de TVA pour les meublés de tourisme, et pouvoir donné aux collectivités pour augmenter les droits de mutation afin de financer leurs programmes locaux. Face à ce contexte mouvant, les propriétaires 2025 doivent s’adapter, jongler entre nouvelle fiscalité et réajustement de leurs objectifs.
Quelles nouvelles obligations locatives devez-vous anticiper ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) se renforce dès 2025. Les logements classés F et G sont désormais dans le viseur. Impossible de louer un logement classé G, qu’il soit nu ou meublé, sans avoir réalisé de travaux de rénovation énergétique. Cette règle, indifférente à la nature du bail, prive certains propriétaires de revenus tant que le bien n’est pas mis aux normes.
L’objectif affiché : assainir l’offre locative. Les bailleurs doivent désormais anticiper des travaux sur l’isolation, le chauffage ou encore la ventilation. Le calendrier est serré, la marge de manœuvre s’étiole. Pour les logements classés F, l’interdiction de location approche à grands pas, prévue dès 2028. Chaque échéance se rapproche, imposant une sérieuse remise à niveau du parc immobilier.
Le DPE devient ainsi un passage obligé à chaque changement de locataire. Réaliser un DPE actualisé est incontournable, tout comme surveiller le classement du bien au fil des ans. Cette évolution transforme la gestion patrimoniale : investir dans la rénovation énergétique s’impose à qui veut continuer à louer. Les dispositifs d’aide, comme MaPrimeRénov’, voient leur montant réduit, rendant la démarche encore plus stratégique.
En 2025, être propriétaire-bailleur signifie intégrer ces nouvelles règles à toute gestion locative. Sans adaptation, le rendement locatif s’étiole, voire disparaît pour les biens les moins performants.
Acheteurs immobiliers : ce qui vous attend si vous sautez le pas en 2025
En 2025, le secteur immobilier prend un virage. Pour les acheteurs, le prêt à taux zéro (PTZ) s’étend à tous les logements neufs, sans distinction géographique. Un signal positif pour ceux qui souhaitent accéder à la propriété alors que le marché se contracte sous le poids de la crise du logement. Ménages à revenus modérés ou jeunes actifs, cette fenêtre d’opportunité mérite d’être saisie, à condition de bien cibler son projet.
Côté frais, une nouveauté s’impose : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) peuvent désormais augmenter localement de 0,5 point. Seuls les primo-accédants sont épargnés par ce surcoût. Pour les autres, l’addition grimpe, avec des variations sensibles selon les communes. La vigilance s’impose au moment de budgétiser son achat.
Le cadre fiscal offre encore quelques garanties. La vente de la résidence principale reste exonérée de plus-value, et les abattements pour durée de détention perdurent lors d’une revente. En cas de transmission (donation, succession), la réintégration des amortissements LMNP ne s’applique pas, contrairement à une vente classique.
Voici un récapitulatif des points à surveiller côté acquéreurs :
- PTZ élargi : tous les logements neufs concernés jusqu’en 2027
- DMTO : possible augmentation locale, sauf pour les primo-accédants
- Abattements : exonération sur la résidence principale, transmission inchangée
En 2025, chaque projet immobilier demande d’arbitrer avec précision. La fiscalité immobilière évolue, les aides se transforment, mais pour ceux qui savent lire les évolutions, des opportunités restent bien présentes.
Zoom sur les lois et dispositifs à surveiller de près cette année
Avec la loi de finances 2025, le secteur immobilier entre dans une nouvelle ère. La fiscalité de la location meublée évolue nettement : depuis janvier, les amortissements pratiqués en LMNP sont intégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Ce changement rebat les cartes de la rentabilité à long terme. Seules exceptions : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD, qui échappent à cette règle, contrairement aux résidences de tourisme.
Le régime micro-BIC appliqué aux meublés de tourisme non classés change également de visage : l’abattement est désormais limité à 30 %, et le plafond de chiffre d’affaires maximal chute à 15 000 €. La Loi Le Meur vise ainsi à freiner la multiplication des locations courte durée dans les secteurs sous pression. Face à cette évolution, les propriétaires doivent arbitrer entre location longue durée, location nue ou autres stratégies adaptées à leur fiscalité.
Le dispositif Loc’Avantages continue jusqu’en 2027. Porté par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), il propose aux bailleurs une réduction d’impôt en échange d’un engagement à louer à prix plafonné sous convention. Pour ceux prêts à s’orienter vers le logement abordable, cette piste reste d’actualité.
La suppression de l’avantage fiscal lié à l’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) change la donne pour les loueurs relevant du régime réel. Il faut redoubler d’attention lors de la déclaration de revenus. Les seuils de franchise de TVA sur les locations de tourisme évoluent eux aussi. Dans ce contexte, chaque décision patrimoniale pèse plus lourd que jamais.
Le marché immobilier en 2025 ressemble à une partie d’échecs où chaque coup compte. Reste à savoir qui saura tirer le meilleur parti de ces nouvelles règles, et qui se laissera surprendre par le prochain mouvement.
